Transformatie loopt terug — de opgave verschuift terug naar de grond

Twee recente publicaties van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) tekenen samen een helder beeld: het benutten van bestaande gebouwen levert steeds minder woningen op, terwijl de kosten van nieuwbouwprojecten onder druk staan. De optelsom betekent dat de woningbouwopgave zich onvermijdelijk terugbeweegt naar de grond — en daarmee naar de eigenaren van die grond.

Ombouw van kantoren: van piek naar terugloop

Sinds 2019 heeft het Rijk stevig ingezet op het beter benutten van bestaande bouw: kantoren ombouwen tot woningen, woningen optoppen met een extra verdieping en grote woningen splitsen. Op papier zou dat jaarlijks vijftienduizend extra woningen uit transformatie moeten opleveren, met een totaalpotentieel van honderdduizend woningen.

De praktijk beweegt de andere kant op. Waar in 2021 nog vijftien- tot zestienduizend woningen uit bestaande bouw kwamen, was dat in 2024 gedaald tot twaalfduizend. Voor 2025 raamt het EIB nog circa tienduizend woningen. De ombouw van kantoren en winkels liep terug van ruim twaalfduizend woningen rond 2018 en 2019 naar minder dan achtduizend in 2024, en naar verwachting iets meer dan 6.500 in 2025.

• Het aantal eenvoudig te transformeren gebouwen neemt af: het laaghangend fruit is grotendeels geplukt.
• Een deel van de leegstand zit in kantoren die gedeeltelijk verhuurd zijn en dus niet vrij beschikbaar komen.
• Woningsplitsing levert circa tweeduizend woningen per jaar op, optoppen slechts vijfhonderd tot zeshonderd.
• Nieuwbouw blijft met gemiddeld zeventigduizend woningen per jaar (2019–2025) verreweg de stabielste factor.

“Bestaande bouw heeft al bewoners. Wie dat over het hoofd ziet, overschat systematisch wat transformatie kan opleveren.”

— Naar aanleiding van het EIB-onderzoek

Tegelijk: de kosten van woningbouwprojecten blijven hoog

In het eindrapport Kostenoptimalisatie woningbouw (maart 2026) analyseerde het EIB de vastgoed- en grondexploitaties van projecten uit de Woningbouwimpuls. De stichtingskosten bedragen gemiddeld ruim € 270.000 per woning exclusief btw. Daarvan is circa driekwart bouwkosten en een kwart grondexploitatie: gemiddeld € 65.600 per woning, opgebouwd uit verwerving, bouw- en woonrijp maken, toerekenbare maatregelen en plankosten.

Opvallend is dat verwervingskosten met circa 7% van de stichtingskosten een beperkt deel van het totaal vormen. Bij vier van de vijf onderzochte locatietypen is verwerving weliswaar de grootste post binnen de grondexploitatie, maar bij nieuwbouw aan de randen van steden is dat juist niet zo: daar drukken vooral de grondproductiekosten. Bij functieverandering van landbouwgrond naar woningbouw signaleert het EIB een waardesprong van ongeveer € 40 per vierkante meter.

Als aangrijpingspunten voor kostenoptimalisatie noemt het EIB onder meer het benutten van meer kleinschalige woonlocaties aan de randen, een betere balans in betaalbaarheidseisen, het voorkomen van overdimensionering, strategisch verwerven van gronden en het stroomlijnen van het gebiedsontwikkelingsproces. Vertraging in voorbereiding en realisatie leidt bovendien direct tot hogere plankosten.

Wat dit betekent voor grondeigenaren en gemeenten

De conclusie van beide rapporten samen is nuchter: als transformatie minder oplevert dan gehoopt en projecten financieel krap zitten, wordt het rendement van een locatie sterker bepaald door hoe goed het proces eromheen is georganiseerd. Niet alleen door de vraag óf er gebouwd mag worden, maar door de vraag of eigendom, programma en planning op elkaar aansluiten voordat de kosten oplopen.

• Randlocaties komen nadrukkelijker in beeld, juist omdat binnenstedelijke herstructurering duur en traag is.
• Versnippering van eigendom vertraagt de voorbereiding — en vertraging vertaalt zich rechtstreeks in hogere plankosten.
• Een goed voorbereide, samenhangende grondpositie verlaagt risico's voor gemeente én ontwikkelaar.
• Realistische verwachtingen over waarde en tijd voorkomen dat een locatie jarenlang blijft hangen tussen ambitie en uitvoering.

De cijfers van het EIB zijn geen reden tot somberheid, maar wel tot scherpte. De opgave verdwijnt niet; hij verschuift naar plekken waar de grond al ligt en waar de eigenaren nog niet met elkaar aan tafel zitten. Daar begint ons werk.

Bronnen: EIB, 'Kostenoptimalisatie woningbouw' (maart 2026) en berichtgeving van BNR over het EIB-onderzoek naar transformatie van kantoren (2026).